Markalı Konut Pazarı Küreselde 10 Yılda Üç Kat Büyüdü

Markalı konut pazarı son 10 yılda üç kat büyüdü. Türkiye ve İstanbul öne çıkarken, projelerde fiyat primi ve işletme maliyetleri dikkat çekiyor.

Küresel markalı konut pazarı son 10 yılda yaklaşık üç kat genişledi. Knight Frank, Savills ve Global Branded Residences tarafından yayımlanan veriler, proje sayısındaki hızlı artışı ortaya koyarken, modelin geliştiriciler ve yatırımcılar için sunduğu fırsatlarla birlikte maliyetlerini de gündeme taşıdı. Türkiye ise proje sayısı açısından dünyanın öne çıkan pazarları arasında bulunuyor.

Markalı konut sektörüne ilişkin araştırmaların kapsamı ve hesaplama yöntemleri farklılık gösterse de tüm raporlar büyüme eğilimine işaret ediyor. Knight Frank’in Residence Report 2026 çalışmasına göre dünya genelindeki markalı konut projelerinin sayısının 2026’da 1.000’i aşması bekleniyor. Bu sayı 2015 yılında 354 olarak kaydedilmişti.

Savills’in Branded Residences 2025/2026 raporunda ise 2025 sonu itibarıyla küresel ölçekte 910 proje bulunduğu belirtiliyor. Sözleşmesi imzalanan 837 projenin 2032’ye kadar hayata geçirilmesi halinde toplam sayının 1.747’ye çıkabileceği öngörülüyor. Global Branded Residences verileri de 2025’in dördüncü çeyreğinde 830 tamamlanmış projeye karşılık 1.077 projenin geliştirme aşamasında olduğunu gösteriyor.

Markalı konut modeli nasıl işliyor?

Markalı konutlar, tanınan bir markayla ilişkilendirilen ve açık piyasada alıcılara sunulan konut projeleri olarak tanımlanıyor. Klasik servisli dairelerden farklı olarak mülkiyet doğrudan alıcıya ait oluyor. Ev sahibi konutta yaşayabildiği gibi, mülkünü markanın kiralama sistemine de dahil edebiliyor.

Model çoğunlukla lisans anlaşması temelinde kuruluyor. Geliştirici, markanın adıyla konut üretme ve pazarlama hakkı elde ederken; bazı projelerde resepsiyon, danışma, bakım ve kiralama gibi hizmetler marka veya markanın onayladığı bir işletmeci tarafından yürütülüyor. Otel markaları sektörde önemli bir paya sahip olsa da moda, otomotiv ve tasarım şirketleri de benzer projelerde yer alıyor.

Marka projeye hangi değeri katıyor?

Markalı konut modelinde marka etkisi ağırlıklı olarak güven, satış kabiliyeti ve işletme standardı üzerinden ortaya çıkıyor. Özellikle yerel geliştiriciyi tanımayan yabancı alıcılar açısından bilinen bir marka, teslimat, hizmet kalitesi ve satış sonrası destek konusunda güven unsuru oluşturuyor.

Küresel müşteri ağı ve marka bağlılığı da projenin potansiyel alıcı kitlesini genişletebiliyor. Bu durum, bazı projelerde ön satışların daha hızlı yapılmasına ve markasız emsallere göre daha yüksek fiyatların oluşmasına katkı sağlayabiliyor.

Marka ayrıca tasarım aşamasından itibaren teknik ve hizmet standartları getiriyor. Personel yapısı, ortak alanların işletilmesi, rezervasyon ağı ve sunulan hizmetler, projenin toplam ürününün bir parçası haline gelebiliyor. Bununla birlikte bu standartlar geliştirici açısından ek maliyet yaratıyor. Savills’e göre markalı projelerde daha yüksek iç mekan standartları ve daha geniş ortak alan ihtiyacı, geliştirme giderlerini markasız projelere kıyasla artırabiliyor.

Fiyat primi yüzde 33 seviyesine çıkıyor

Markanın projeye sağladığı katkının en görünür sonucu satış fiyatlarında ortaya çıkıyor. Savills’in 2025 Küresel Marka Primi Çalışması, markalı konutların benzer nitelikteki markasız konutlara göre ortalama yüzde 33 daha yüksek fiyatla satıldığını gösteriyor. Tatil bölgelerinde bu fark yüzde 39’a kadar ulaşabiliyor.

Global Branded Residences veri tabanında ise ortalama satış primi yüzde 41 olarak ölçülüyor. Araştırmaların örneklemleri ve yöntemleri farklı olsa da sonuçlar, markalı konutlarda fiyat farkının yaklaşık üçte bir düzeyinde olabildiğine işaret ediyor.

Ancak bu primin her projede aynı seviyede oluşmadığı belirtiliyor. Savills, yükselen şehirlerde fiyat primi farkının yerleşik şehirlere kıyasla yüzde 57 daha yüksek olabildiğini aktarıyor. Bu değerlendirme, İstanbul gibi gelişmekte olan pazarlarda projenin niteliği, konumu ve işletme modelinin fiyat üzerinde belirleyici olabileceğini gösteriyor.

Kiralama programları yatırımcıya gelir sağlıyor

Markalı konutların yatırım değerini artıran unsurlardan biri de kiralama programları. Malik, konutunu markanın rezervasyon ağı üzerinden kiraya vererek kullanılmadığı dönemlerde gelir elde edebiliyor. Böylece ikinci konut, yalnızca gider oluşturan bir mülk olmaktan çıkıp gelir üreten bir varlığa dönüşebiliyor.

Kiralama sistemine dahil edilen konutlarda markanın belirlediği mobilya ve donanım koşullarına uyulması gerekiyor. Bu standartlar sektörde FF&E paketi olarak ifade ediliyor.

Lisans ve işletme giderleri

Markalı konut projelerinde ücretlendirme, geliştirici ve mülk sahibi için farklı kalemlerden oluşuyor. Geliştiricinin temel giderleri arasında, her konut satışından alınan pazarlama lisans bedeli bulunuyor.

Savills bu bedelin marka ve işletmeciye göre satış fiyatının yüzde 2-5’i arasında değişebildiğini belirtiyor. Goodwin Procter’ın Nisan 2025 tarihli değerlendirmesinde ise oran yüzde 2-6 aralığında veriliyor. Projenin konumu, segmenti, pazarın gelişmişlik düzeyi ve markanın üstlendiği görevler ücretin belirlenmesinde etkili oluyor. Tasarım ve teknik hizmet bedelleri de geliştiricinin maliyetlerine ekleniyor.

Konut sahipleri açısından marka lisans ücreti veya markanın işletmeyi yürüttüğü projelerde yıllık yönetim gideri söz konusu olabiliyor. Ortak alanlar ve sunulan hizmetler için ödenen aidatlar da bu kalemlere ekleniyor. Savills, yıllık aidatların konut satın alma bedelinin yüzde 0,5-2’si seviyesinde olabildiğini belirtiyor ve daha yüksek oranların mülkün yeniden satışını olumsuz etkileyebileceğine dikkat çekiyor.

Türkiye ve İstanbul öne çıkıyor

Savills’in değerlendirmesine göre Türkiye, markalı konut proje sayısı bakımından dünyanın ilk 10 ülkesi arasında yer alıyor. İstanbul da küresel ölçekte öne çıkan markalı konut şehirleri arasında gösteriliyor.

İstanbul’un yükselen pazar kategorisinde değerlendirilmesi, kentteki projelerde fiyat priminin daha geniş bir aralıkta şekillenebileceğine işaret ediyor. Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışları da pazarın izlenmesinde kullanılan göstergelerden biri. TÜİK verilerine göre Ağustos 2026’da yabancılara 1.938 konut satıldı.

Marka seçimi tek başına yeterli değil

Sektör verileri, markalı konutlarda yalnızca tanınmış bir isimle çalışmanın başarı garantisi olmadığını ortaya koyuyor. Geliştiricilerin, beklenen satış primi ile lisans, teknik hizmet ve işletme giderlerini birlikte değerlendirmesi gerekiyor.

Bu nedenle temel soru, hangi markanın seçileceğinden çok, seçilen markanın projenin bulunduğu bölgede ve hedeflenen segmentte gerçek bir fiyat avantajı yaratıp yaratamayacağı oluyor. Markalı konut modelinde güven, satış ağı ve işletme standardı değer yaratırken, bu katkıların maliyetlerle dengeli biçimde kurgulanması önem taşıyor.

Kaynak: Tevfik Türel’in “Marka, Konuta Kuş mu Konduruyor?” başlıklı makalesinden uyarlanmıştır.

Kaynak: Tevfik Türel’in “Marka, Konuta Kuş mu Konduruyor?” başlıklı makalesinden uyarlanmıştır)